該研究報告顯示，上海房價上漲幅度目前正在逐步回落，住宅價格上漲幅度已經(jīng)低于消費(fèi)品價格的漲幅，2006年的漲幅為-0.5%。這是2000年以來上海房價首次出現(xiàn)負(fù)增長。這一數(shù)據(jù)與過去一年間國家統(tǒng)計局公布的情況一致。在過去12個月中，上海新建商品住房銷售價格漲幅幾乎一直處于跌勢，其中5次領(lǐng)跌全國。

　　與房價下跌緊密關(guān)聯(lián)的是商品住房“過�！�。預(yù)計未來5年上�？⒐さ淖≌�合計約有13700萬平方米，年竣工量將在2750萬平方米以上，而同期的商品住宅市場實際平均年需求預(yù)測僅2000萬至2200萬平方米。供大于求的發(fā)展趨勢已非常明顯。上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心因此預(yù)警說，未來幾年，上海商品住宅將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面，空置量將持續(xù)上升。而此前，上海市政協(xié)所作的一項專題調(diào)研也指出，上海未來供大于求的局面將會至少維持3年，供求比約為1：0.72。

　　原因：房地產(chǎn)型財政縱容土地供應(yīng)過量

　　兩年前，上海樓市還是一派供不應(yīng)求的景象：普通市民通宵排隊購房，一些中介、投資客轉(zhuǎn)手炒賣樓花，如今怎么就出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)？相關(guān)研究報告指出，都是借地生財、寅吃卯糧埋下的禍根。

　　“十五”時期，上海全市生產(chǎn)總值年均增長率為11.5%，房地產(chǎn)增加值年均增長(絕對值)高達(dá)20.54%，地方財政收入年均增長(絕對值)23.56%。據(jù)初步測算，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅、費(fèi)和土地出讓金相當(dāng)于同期上海地方財政收入的35%左右。

　　房地產(chǎn)型財政縱容土地供應(yīng)過量�！笆�五”時期，上海出讓了32351萬平方米土地，可建各類房屋建筑面積約等于2000年上海全部存量房屋面積。其中，住宅用地13030萬平方米，可建16122萬平方米的房屋，相當(dāng)于2000年全市城鎮(zhèn)全部存量住宅面積的73.8%。由于供應(yīng)的土地須在兩年內(nèi)開工，居住用地的過量供應(yīng)，勢必給未來兩三年住宅市場的供應(yīng)造成壓力。

　　土地的過量供應(yīng)又刺激房地產(chǎn)業(yè)投資沖動。5年內(nèi)，上海房地產(chǎn)累計投資達(dá)4700多億元，占同期全上海固定資產(chǎn)投資的35.5%。研究報告指出：“由于投資慣性，新形成的投資規(guī)模，將對未來幾年的投資造成壓力�！�

　　前景：樓市投資和投機(jī)需求難持久

　　驚人的上漲幅度和高額的房價一度是上海房地產(chǎn)市場的醒目“標(biāo)簽”。住房價格非正常上漲與成本增加關(guān)聯(lián)度并不大，而主要是受供求關(guān)系左右。

　　過去幾年中，大量的投資、投機(jī)需求充斥市場，供不應(yīng)求的局面被人為地加劇。上海社科院的研究報告認(rèn)為，這不僅影響了廣大居民居住條件的改善和城市化進(jìn)程，最終還會影響房地產(chǎn)自身的健康發(fā)展，影響社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康。

　　研究報告指出，上海居民家庭總支出連年來快速上升，2003年家庭總支出即開始超過總收入，負(fù)債居民家庭逐漸增多，對購房需求增長不利。由于上海居民家庭可支配收入增長速度呈倒金字塔形，高收入戶增收速度高于中低收入戶，而中等收入戶和中等偏上收入戶才是未來購房自用需求的主力，這會制約需求的形成。加之“十一五”時期，股市表現(xiàn)將日趨好轉(zhuǎn)，居民投資渠道增多，政策不鼓勵住房投資，住宅投資需求將大幅度減少。

　　研究報告認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場目前存在“硬著陸”風(fēng)險。上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘表示，這是因為當(dāng)投資、投機(jī)資金作鳥獸散后，對住房市場起到真正支撐作用的唯有自住需求，但高企的房價會令潛在購房人心有余而力不足。在樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、自住購買力有限、投資需求又大幅減少的背景下， 如果不對供求關(guān)系進(jìn)行宏觀調(diào)控、房價不能盡快平抑，房地產(chǎn)市場未來幾年的成交量勢必大幅下滑，整個市場將陷入萎靡。

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